滨州市人民政府办公室转发市自然资源规划局《关于滨州市闲置低效用地盘活实施方案》《关于滨州市推进农村闲散土地盘活利用实施方案》《关于开展工业用地供应制度改革工作意见》的通知

  • 索引号:

    0043712981507020190028

  • 制发机关:

    市政府办公室

  • 发文字号:

    滨政办字〔2019〕47号

  • 成文日期:

    2019-06-06

  • 内容概述:

  • 各县(市、区)人民政府,各市属开发区管委会,市政府各部门、各直属事业单位,市属各大企业,各高等院校,中央、省驻滨各单位:

    《关于滨州市闲置低效用地盘活的实施方案》《关于滨州市推进农村闲散土地盘活利用的实施方案》《关于开展工业用地供应制度改革工作的意见》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

    滨州市人民政府办公室

    201966

    (此件公开发布)

    关于滨州市闲置低效用地盘活的实施方案

    (市自然资源规划局)

    为加快我市新旧动能转换,盘活闲置低效土地资产,实现土地资源的效益最大化,为全市经济和社会发展提供发展空间,推动经济高质量发展,倾力打造“富强滨州”,结合我市实际,决定对批而未供、供而未用、用而未尽、建而未投、投而未达标和僵尸、破产企业用地(以下简称闲置低效用地)进行盘活,特制定本实施方案。

    一、指导思想

    深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想,深悟“六问”之要,做足“八策”之功,牢固树立“有限空间、无限发展”理念,切实做好闲置低效用地的盘活工作,提高土地利用率、产出率,倡树“以亩产论英雄”,提高“亩均效益”,优化土地要素市场化配置,为加快赶超提供坚强的土地要素保障,实现节约集约利用。

    二、基本原则

    ()政府主导,部门联动。切实转变思路,改变过度依赖新增和粗放用地的惯性思维,坚持刀刃向内,盘活挖潜存量土地。建立政府主导、部门联动、社会参与的工作机制。强化统筹协调,凝聚合力,高效盘活。

    ()依法依规,以用为先。清理和盘活工作必须做到事实清楚、程序合法、以用为先、分类施策,高效利用。

    ()因势利导,多方参与。综合运用行政、经济、财税、法律等手段,鼓励土地权利人和相关市场主体参与盘活,充分调动各方积极性。

    三、目标任务

    各县(市、区)对前期排查闲置低效用地全面梳理,根据成因逐宗落实责任单位,制定盘活措施和计划,争取利用五年时间盘活总量的100%,提高土地使用效率,优化产业结构。

    四、盘活办法

    ()批而未供

    一是对具备供地条件的,协调办理前期的必需要件,加快供地速度。

    二是对已批未征土地和已批已征但未拆迁土地,政府牵头落实社会保障、补偿安置方案、统筹协调资金,完成征地和拆迁安置,达到供地条件。

    三是对因城市规划调整造成原项目无法实施的重新落实项目。

    四是对因资金链断裂、企业主失联、化工企业因环保问题被查处、地块存在经济纠纷或烂尾等原因造成未供先占的,政府牵头,协调相关部门,对企业尚存在经济能力恢复生产的完善用地手续;对企业确无能力进行生产的,妥善处理好各方利益重新落实项目。

    五是对涉及旧村改造安置用地的,政府统筹协调资金,及时办理用地手续;

    六是对零星土地、边角地等不能单独开发的,统筹协调对周边地块安排指标进行统一征收后,科学合理规划,整体供地;

    七是充分利用批而未供土地调整政策,2009年以来经省政府批准的国有建设用地因相关规划调整、生态红线控制、地质条件等原因满2年未完成供地、现状地类未发生变化的以及部分占用、易于清除可恢复原地貌的土地依法调整利用。

    ()供而未用

    一是对用地单位因自身原因造成的,责令其限期动工、追加投资进行建设,做到“向时间要土地”。严格执行《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53),对闲置满1年的,按规定征收土地闲置费,闲置满2年的,由政府无偿收回。对未达到无偿收回条件的,可采取有偿回购纳入政府储备。

    二是对法院查封且企业已不具备生产能力的,由政府主导,政府出资解押后收回作为政府储备土地或进行司法拍卖,在司法拍卖时可由国有公司出资竞得。

    三是对已投产但不适宜继续经营的项目,政府亲自与企业谈判劝其退出、转让或搬迁,通过“退二进三”“退二优二”等方式盘活土地。

    ()用而未尽、建而未投、投而未达标土地和僵尸、破产企业

    充分用好正向激励和反向倒逼政策,合理调整利益分配关系,调动各方积极性,通过创新发展、追加投资、兼并重组、资本运营、协议置换、关闭破产退出、政府出资收购、金融机构参与等方式盘活土地资源。

    一是政府及工信、商务等有关部门牵线搭桥,联系行业内经济效益好、发展潜力大的企业,盘活企业低效厂房用地。

    二是对依法利用存量房产、土地资源建设文化创意、科技服务、众创空间、研发设计等新产业、新业态的项目,可继续按原用途使用,过渡期5年。过渡期满后依法按新用途办理用地手续。

    三是对“散、乱、小”企业,利用环境保护、安全生产整治、落后产能淘汰等措施综合施策,通过实施关停、搬迁、产业集聚升级等方式,整合土地资源,优先用于新上项目和标准厂房建设。相关部门靠上服务、限时办结,加快建设进度,保证中小微企业拎包入住,有效降低企业用地成本,促进布局优化。建设过程中要向地上、地下要空间,集约利用土地资源。

    四是鼓励企业升级改造。通过政策、资金和技术扶持,激发企业对接市场需求自主升级改造,鼓励企业加大新产品开发,提高产品附加值,淘汰落后产能,实现低效土地提质增效。

    五是对具有品牌价值和市场前景但因多种原因暂时陷入困难的企业,通过引入新投资者或股权收购、股权置换等方式,使企业走出困境,提高土地利用效率。

    六是对具备分宗条件的低效用地,可以分割转让盘活。

    五、相关单位工作职责

    各县(市、区)政府和市属开发区管委会是清理、盘活工作的责任主体,全面负责落实辖区内的各项工作。自然资源和规划、发改、财政、行政审批、工信、税务、商务、住建、生态环境、法院、银保监、人行等有关部门有效配合,共同推进盘活工作。

    市自然资源和规划局:负责相关信息统计工作;负责批而未供和供而未用土地的认定以及供地等盘活涉及的相关业务工作;会同相关部门确定盘活处置对象;依法做好在供地和批后监管中违约条款追究工作;做好批而未供土地调整的审核和报批;需要调整城市规划的宗地,加快调整审批。

    市发改委:负责指导产业项目准入和投资项目备案;落实上级电价政策,指导与制定差别化用水、用气等政策;严格落实市委、市政府制定的促进经济高质量发展的相关优惠政策。

    市财政局:探索制定差别化财政政策,通过依法依规的财政奖励对企业节约集约用地进行正向引导;利用各类资本相结合的放大效应,通过经济手段指导盘活工作。

    市行政审批局:加快行政许可类事项的审批(包括投资项目核准、建设用地供应的批复、颁发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等)

    市工信局:引导相关企业实施技术改造;组织实施淘汰落后生产产能工作;根据行业技术规范和标准指导企业提升质量;配合提供企业的产出值等指标。

    市税务局:落实城镇土地使用税政策,确保应收尽收。

    市商务局:加大招商引资力度,提高招引水平和质量,为土地转让、兼并重组、项目嫁接等盘活工作提供优质项目资源。

    市住建局:做好棚户区改造项目的拆迁等前期准备工作,为供地提供保障;指导拟出让土地配建意见制定工作。

    市生态环境局:落实好生态环境准入清单;贯彻实施排污许可制,按照审管分离的要求做好排污企业的环境监管工作。

    市中级人民法院:指导和推进涉及司法查封、拍卖等相关工作,加快处置进度。

    银保监分局、市人行:督促因抵押到期而被法院查封的闲置低效用地的债权人(银行),尽快通过司法拍卖等途径实现抵押权,解押盘活土地。

    六、保障措施

    ()加强领导,部门跟进。各县(市、区)成立由政府主要领导任组长、相关部门主要负责人为成员的领导小组,主要领导亲自抓,分管领导靠上抓,做到责任明晰,同部署,同推进,同考核。市直相关部门按照职责分工跟进督导,务求实效。

    ()强化监管,务求实效。以实现土地利用总体规划和城市总体规划融合为抓手,将土地规划空间和用地指标向新产业新业态项目集中区等重点区域集聚。对建设用地总量和开发强度实行双控,各县(市、区)进一步细化项目准入标准和管理要求,保证用地集约、产出高、能耗小的优质项目落地。同时加大监管力度,对已供应土地实施全覆盖、全流程动态监管。

    ()加强督导,强化结果运用。市直相关部门加强调度和现场督导,实时跟踪盘活进展,及时发现并帮助协调解决工作中遇到的困难和问题。同时将盘活工作与新增建设用地指标分配相结合,对按期未完成任务的限期整改。

    关于滨州市推进农村闲散土地盘活利用的实施方案

    (市自然资源规划局)

    为切实提高国土资源节约集约利用水平,加快农村闲散土地盘活利用,根据《山东省人民政府办公厅关于进一步推进农村闲散土地盘活利用的通知》(鲁政办字〔2018224)精神,结合我市实际,制定本实施方案。

    一、指导思想

    以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面深入贯彻落实党的十九大精神,认真贯彻省政府关于盘活利用农村闲散土地的部署,结合实际,统筹规划,创新机制,切实提升农村土地节约集约利用和生态国土建设水平,为乡村振兴战略实施和美丽乡村建设提供有力保障。

    二、任务目标

    1.明确范围。农村闲散土地主要包括:无建筑物或建筑物已坍塌的废弃宅基地,历史遗留工矿仓储废弃地,已撤并乡镇、中小学、集贸市场、商业设施以及布局散乱、利用粗放的其他集体建设用地;历史形成的未纳入耕地保护范围的园地、残次林地,废弃坑塘、沟渠等适宜开发的农用地;村庄周边可开发利用的未利用地等。

    2.摸清底数。对农村闲散土地现状进行全面调查,摸清农村闲散土地的类型、布局、面积、用途、权属等基本情况,建立《农村闲散土地调查及盘活利用台账》和数据库。

    3.科学规划。深入分析各镇村土地利用现状,统筹考虑县(市、区)乡村振兴战略规划,依法合理调整修改乡镇土地利用规划,推行“多规合一”,引导土地空间资源有效配置。科学布局农村生产、生活、生态空间,合理安排农村经济发展、村庄建设、环境整治、生态保护、基础设施建设与社会事业发展等各项用地。科学制定农村闲散土地盘活利用规划和年度计划,明确盘活利用的目标任务、方法措施、规模布局和时序安排。农村闲散土地盘活利用规划和年度计划于20196月底前报市自然资源和规划局,由市自然资源和规划局平衡后,分解下达县(市、区)年度盘活任务。

    4.分步实施。全市每年要盘活农村闲散土地总量的20%以上,通过3-5年的时间将现有的农村闲散土地全面盘活利用。邹平市作为宅基地“三权分置”试点县,要在20206月底前完成农村闲散土地盘活利用工作。

    三、时间安排

    ()调查摸底(20195月底前)

    各县(市、区)、市属开发区要组织有关部门,结合土地调查成果,开展农村闲散土地调查,摸清农村闲散土地的现状和盘活潜力,建立《农村闲散土地调查及盘活利用台账》和数据库。

    ()制定规划(20196月底前)

    各县(市、区)、市属开发区要在全面摸底调查的基础上,结合地方实际和农民群众需求,组织编制农村闲散土地盘活利用规划和年度计划,明确盘活利用的目标任务、规模布局和时序安排。

    ()盘活利用(2023年底前)

    各县(市、区)、市属开发区要认真落实农村闲散土地盘活利用规划,按照下达的年度盘活任务推进工作,确保2023年底前将现有的农村闲散土地全面盘活利用。

    四、盘活方式

    ()实施土地整理复垦,补充增加耕地。根据实际,宜农则农,将农村闲散土地盘活纳入土地整理复垦项目,对闲散建设用地复垦、闲散农用地整理、闲散未利用地开发增加的耕地,按规定核实后,可作为占补平衡指标调剂使用。土地整理复垦后形成的集中连片、设施完善、质量优质的耕地,经验收评估达到永久基本农田标准的,可纳入永久基本农田储备区管理。

    ()加强村居基础设施建设,保障发展用地。农村闲散土地盘活后,优先用于交通水利、医疗卫生、居家养老、取暖设施、垃圾和污水处理、休闲旅游等公共基础设施建设,提升农村基础设施配套水平;鼓励盘活农村闲散土地建设村庄文化中心、文化广场、文化馆、图书馆、体育场所等公共文化体育设施,突出地域文化传承特色;在满足规划和用途管制的前提下,鼓励集体经济组织以自营、出租、入股、联营等方式,将盘活的闲散土地用于发展乡村民宿、健康养老、民俗展览、创意办公、乡村旅游和农产品冷链、初加工、仓储等产业融合发展项目;经村集体同意,盘活的农村建设用地可用于建设集体经济组织成员住房。

    ()增加生态设施用地,改善农村环境。鼓励闲散土地向保护生态环境方向开发利用,一是增加林地、草地、水域及湿地等生态用地,二是增加为生态建设服务的运输、水源保护、水土保持等设施用地,三是增加农田道路林网绿化用地,在改善农业农村生态环境,维护区域生态平衡同时,助推生态旅游、生态农业、循环农业发展。

    ()保持土地现状,预留发展空间。对暂未确定用途或利用方向的农村闲散建设用地,可不改变土地性质按原地类原用途管理和使用,为农村基础设施建设和产业发展等预留空间。

    五、工作措施

    ()加大规划计划支持力度。发挥规划“龙头作用”在土地利用总体规划各类指标不变、不占用永久基本农田的前提下,依法对乡镇土地利用规划进行调整修改,农村社区布局规划要与土地利用总体规划相衔接,合理优化城乡建设用地布局,有效整合利用农村零星闲散土地资源;增减挂钩节余指标等优先用于村庄发展。根据省自然资源厅制定的新增建设用地计划指标分配使用管理办法,认真落实新增建设用地计划分配与农村闲散建设用地复垦新增耕地、农村闲散建设用地再利用挂钩政策。

    ()健全完善盘活利用制度。各县(市、区)、市属开发区要根据自身实际,建立完善农村闲散土地盘活利用制度体系,重点在闲散土地整理、开发利用、合理流转、土地收储、监督管理等方面出台实施细则,确保盘活利用工作顺利推进。

    ()用足用活增减挂钩政策。鼓励对村周边与耕地、园地等农用地相连成片的农村建设用地复垦利用。依据土地利用总体规划,对近期列入搬迁计划的村庄及村庄内部的零星建设用地,可纳入挂钩项目复垦区。充分利用省级增减挂钩节余指标交易平台,推进增减挂钩节余指标调剂使用。

    ()鼓励多种主体参与开发。鼓励多主体参与农村闲散土地盘活利用,在符合法律法规和规划的前提下,原集体土地使用权人可通过自主、联营、合作开发等多种方式对其使用的土地进行盘活利用;原集体土地使用权人有开发意愿,但没有开发能力的,可由集体经济组织依法收回土地使用权,并给予原土地使用权人合理补偿。村委会可组织村民自行组织实施复垦,在将组织实施方式纳入项目实施方案并经县(市、区)政府、市属开发区管委会批准后组织实施。鼓励各县(市、区)政府、市属开发区管委会或企业投资农村闲散土地盘活利用。推进农村废弃宅基地、工矿仓储用地等有偿退出,探索建立集体土地收储机制。

    ()拓宽多元化投融资渠道。各县(市、区)政府、市属开发区管委会要统筹安排土地出让收益、城乡建设用地增减挂钩节余指标和耕地占补平衡指标有偿调剂所得收益等,加大农村闲散土地盘活利用项目投入。鼓励市场化运作,引导国有企业、社会资本参与农村闲散土地盘活。允许村集体、村农民合作社、农户参与本村和个人的土地整理和土地利用。

    六、保障措施

    ()强化组织保障。市县两级要建立自然资和规划部门牵头,财政、住建、农业农村、文化和旅游等部门参加的协调工作机制,负责农村闲散土地盘活利用工作的督导检查。县(市、区)政府、市属开发区管委是本辖区农村闲散土地盘活的责任主体,充分发挥村民自治作用,依据确定的年度目标任务,制定切实可行的具体方案,统筹推进工作细化、落实。

    ()强化宣传引导。各县(市、区)、市属开发区要加大宣传力度,充分发挥各种媒体作用,多角度、多渠道、多形式加强宣传,深入挖掘工作亮点,总结提炼工作经验,凝聚力量和共识,努力为全面推进盘活利用农村闲散土地工作营造良好舆论环境。

    ()强化权益保护。各县(市、区)、市属开发区要充分保障农民的知情权、参与权、表达权、监督权,涉及规划方案、项目实施、土地权属调整、补偿标准等事项,要广泛听取农民群众意见,充分尊重农民意愿,切实维护农民的合法权益;要创新完善资产分配管理制度,合理确定集体、个人收益分配比例,保证土地所有权人合法权益。

    ()强化督导评价。市级工作协调组要建立交流、督查和通报制度,定期调度工作进展,加强检查督导,完善评价机制,对工作成效显著的县(市、区)、市属开发区给予奖励。

    关于开展工业用地供应制度改革工作的意见

    (市自然资源规划局)

    为严格落实节约集约用地制度,切实解决土地低效利用和浪费问题,提高工业用地利用效率,促进经济转型升级,根据《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61)、《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》(国土资发〔2014119)、《山东省人民政府办公厅关于进一步推进节约集约用地的意见》(鲁政办发〔201336)、《山东省人民政府关于支持民营经济高质量发展的若干意见》(鲁政发〔201826)等有关规定,经市政府同意,现就开展工业用地供应制度改革工作提出以下意见。

    一、总体要求

    以坚持市场化改革和推进新型工业化为导向,在全市开展工业用地实行“先租后让”、“长期租赁”、“弹性年期出让”三种方式并存的供应制度,促进土地利用方式转变,推进工业用地节约集约高效利用,为全市经济社会发展提供有力土地资源保障。

    二、创新工业用地供应方式

    ()“先租后让”供地方式。主要是指市、县(市、区)自然资源主管部门设定一定条件,先行以租赁方式将国有建设用地使用权在一定期限内出租给土地使用者,土地使用者缴纳租金并进行开发、使用和经营活动,按照租赁合同约定时间达到约定条件后,可申请将租赁土地转为出让土地的行为。本供地方式土地租赁期限为3-5年。承租方在合同约定的租赁期间可以建造永久性建筑,但土地使用权和地上建筑物、构筑物及其附属设施均不得转租、转让和抵押。

    ()“长期租赁”供地方式。主要是指市、县()自然资源主管部门作为出租方将国有建设用地使用权在一定年期内出租给土地使用者,由土地使用者向国家缴纳租金的行为。本供地方式土地租赁年期为10-20年。具体租赁年期根据产业生命周期确定,综合考虑企业盈利能力、纳税情况、吸纳就业、投资状况等方面。承租方在合同约定的租赁期间可以建造永久性建筑、转租和抵押。

    ()“弹性年期出让”供地方式。主要是指市、县()自然资源主管部门将国有建设用地使用权在一定年期内出让给土地使用者,由土地使用者向国家缴纳出让金的行为。本供地方式土地出让年期为20-50,具体出让年期根据产业生命周期确定。

    三、规范工业用地供应程序

    在供应工业用地时,各县(市、区)政府(含市属开发区管委会,下同)应组织自然资源和规划、发改、工信、财政等相关部门召开集体会审会议,研究确定拟供地块的供应方式、供应期限、租赁土地转为出让土地条件、租赁租金(或出让金)价格建议等。市、县(市、区)自然资源主管部门依据集体会审纪要,拟定供地方案,确定租金(出让金)等事项。

    供地方案报有批准权的人民政府批准后,由市、县(市、区)自然资源主管部门组织实施。以“先租后让”、“长期租赁”和“弹性年期出让”方式供应的工业用地,都应依法采取招标拍卖挂牌的方式。成交后双方签订成交确认书,承租者(受让人)应在规定时限内办理完环评、立项手续后,与出租方(出让方)签订租赁合同(出让合同),超期未签订租赁合同(出让合同),出租方(出让方)有权撤销成交确认书。

    以“先租后让”方式供地的,承租方使用租赁土地达到合同约定转为出让土地的条件后,经出租方同意,可以协议方式办理出让手续,但不得改变租赁合同约定的土地用途和规划条件,出让期限由政府组织自然资源和规划、发改、工信等部门根据产业生命周期等综合确定。超过期限未达到约定条件或租赁合同期满后3个月内未申请办理出让手续的,承租方不再享有申请将租赁土地转为出让土地的权利。

    四、明确土地租赁关键环节

    ()明确租金缴纳标准。以“先租后让”方式供地的,租金标准可按国家规定的最低价标准折算确定起价。以“长期租赁”、“弹性年期出让”方式供地的,租金(土地出让金)标准应按全额市场价格评估折算确定起价。对符合我市产业导向的战略性新兴产业、先进制造业、信息经济产业等属于优先发展且用地集约的工业用地项目,在不低于土地取得成本的前提下,可按不低于国家规定的工业用地最低限价标准确定起始价。

    ()明确租金缴纳方式。土地租金由财政部门负责征收管理,由自然资源主管部门负责具体实施,纳入国有土地使用权出让收入管理,根据合同约定可按年度或一次性缴纳租金。

    ()明确土地使用期限届满后处理方式。长期租赁土地使用期限届满前,承租方应提前1年申请续期,出租方除因公共利益需要收回土地外应予以批准续期。未申请续期或申请续期未获批准的租赁土地,由出租方无偿收回,对已建建筑物、构筑物按残值补偿。

    五、加强租赁合同管理

    土地租赁合同应明确约定租赁土地的面积、规划条件、租赁期限、租金标准、开工竣工期限、租金交付时间、投资建设要求及违约责任、续租等条件。其中,投资建设要求要严格执行鲁政办发〔201336号文件规定的节约集约用地标准和有关“标准地”的要求。违约责任要明确:以“先租后让”、“长期租赁”方式供地的,承租方未按合同约定开工建设或未按约定缴纳土地租金超过6个月的,出租方可以解除租赁合同,依法收回租赁土地使用权;以“先租后让”方式供地的,承租方按合同约定开工建设,但到约定期限未达到租赁合同约定转为出让土地的条件,应按要求进行整改,如整改不到位,由出租方解除租赁合同,无偿收回土地,并可要求承租方清除已建建筑物、构筑物及其附属设施,恢复土地原状。

    六、其他事宜

    本意见出台后,各县(市、区)政府可以结合本地实际,制定相应的工业用地改革实施意见,在本域内开展工业用地供应制度改革试点。本意见自201966日起实施,有效期至202465


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