关于《滨州市农村宅基地管理暂行办法(征求意见稿)》征求意见的通知

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    社会各界:

        为贯彻落实《山东省行政程序规定》,进一步增加规范性文件制定的透明度,提高规范性文件质量,增强规范性文件的地方特色和可操作性,现将《滨州市农村宅基地管理暂行办法(征求意见稿)》向全社会广泛征求意见。欢迎社会各界通过来信来函、发送电子邮件等方式,提出意见和建议。对大家的意见和建议,我们将认真研究、论证和吸收。征求意见的截止日期为2018年12月30日。

        联系单位:滨州市人民政府法制办公室;

        通讯地址:滨州市滨城区黄河六路365号;

        邮编:256603;

        电子邮箱:bzfzbfgk@163.com;

    联系电话:(0543)3163079

    传真:(0543)3163079

     

    2018年11月30日


    滨州市农村宅基地管理暂行办法

    第一章 总  则

       第一条 为加强农村宅基地管理,保护耕地资源,改善农村居住环境,维护农村村民的合法权益,促进社会主义新农村建设,根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

       第二条 本办法所称农村宅基地,是指农村村民个人经依法批准,用于建造住宅(包括住房、附属用房和庭院等)使用的本村或农村集体经济组织集体所有土地。

      前款所称建造是指新建、翻建、改建、迁建等。

       第三条 本市行政区域内城市规划区以外农村宅基地管理,适用本办法。

       第四条 市、县土地行政主管部门负责本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。

      乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村宅基地管理的有关工作。

       第五条 农村宅基地属于农民集体所有,由村民委员会或农村集体经济组织经营管理。

      宅基地的使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

      任何单位和个人不得侵占或者以其他形式非法转让宅基地。 

    第二章 宅基地的规划与计划

       第六条 农村宅基地管理应当遵循“统筹安排、合理布局、节约用地、保护耕地”的原则,农村住宅建设必须符合乡(镇)土地利用总体规划和县域村镇体系规划、小城镇总体规划、村庄建设规划。

       第七条 农村村民建房,应符合村庄建设规划,优先利用原有宅基地、村内空闲地,严格控制占用农用地,禁止占用基本农田。

      凡村内有空闲地,原有宅基地未利用的不得批准占用农用地建造住宅。

      在符合规划的前提下,鼓励有条件的村民建设二层以上的住宅。

       第八条 农村宅基地占用农用地应当纳入年度计划,实行占用农用地的计划指标与农村建设用地整理新增加的耕地面积相挂钩的制度。

      按规划确需占用农用地的,须由村民委员会或农村集体经济组织统一组织依法办理农用地转用审批手续,并按“占补平衡”的原则开发数量和质量相当的耕地。没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的,该村民委员会或农村集体经济组织应当依法缴纳耕地开垦费。 

    第三章 宅基地使用权的申请与审批

       第九条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,新建宅基地面积限额为:

      (一)城市郊区及乡(镇)所在地,每户面积不得超过一百六十六平方米;

      (二)平原地区的村庄,每户面积不得超过二百平方米。村庄建在盐碱、荒滩地上的,可适当放宽,但最多不得超过二百六十四平方米;

      (三)山地丘岭区,村址在平原地上的,每户面积一百三十二平方米;在山坡薄地上的,每户面积可以适当放宽,但最多不得超过二百六十四平方米。

      人均占有耕地六百六十六平方米以下的,每户宅基地面积可低于前款规定限额。

      县人民政府可以根据本地具体情况,在本条第一款规定的限额内制定本行政区域内的宅基地面积标准。

       第十条 符合下列情形之一的,农村村民可以申请使用宅基地:

      (一)因结婚等原因,确需建新房分户的;

      (二)原住宅影响城乡规划建设需要搬迁的;

      (三)宅基地因自然灾害等原因灭失,需要重新分配宅基地的;

      (四)外来人口经落户,成为本村成员,没有宅基地的;

      (五)经县级以上人民政府批准回原籍落户,农村确无住房的;

      (六)县级以上人民政府规定的其他条件。

       第十一条 农村村民有下列情形之一的,申请宅基地不予批准:

      (一)年龄未满二十周岁的;

      (二)原有宅基地面积已达到规定标准或者能够解决分户需要的;

      (三)户口已迁出本村,不在当地居住的;

      (四)农村村民将原宅基地及其地上建筑物出卖、出租、赠与或改作他用,又申请宅基地的;

      (五)村内有空闲地、原有宅基地未利用又申请占用农用地的;

      (六)不符合乡(镇)、村庄规划和土地利用总体规划的;

      (七)其他不符合法律法规和有关规定的情形。

       第十二条 符合申请宅基地条件的村民,应当向村民委员会或农村集体经济组织提出申请,并提交身份证、户口本等身份、年龄证明材料。

      村民委员会或农村集体经济组织应当及时组织召开会议,经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意后,在本村张榜公示拟划定的宅基地,公示期限为十日。公示内容包括:户主名单、用地位置、面积和四至等。

       第十三条 公示期满无异议的,由村民委员会或农村集体经济组织报乡(镇)人民政府审查,并提交以下材料:

      (一)宅基地申请审批表;

      (二)申请人的户籍证明及身份证复印件;

      (三)拟划定的宅基地宗地图;

      (四)村民会议或农村集体经济组织讨论结果公示情况的书面材料和说明;

      (五)城乡规划主管部门核发的建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证;

      (六)其他需要提交的资料。

      第十四条 宅基地申请经乡(镇)人民政府审查后,报市或县人民政府审批。

      市或县人民政府批准后,由村民委员会或农村集体经济组织张榜公布。由乡(镇、街道)国土资源所放线划定宅基地。

      第十五条 农村村民在持证的原有宅基地上翻建房屋,原使用者不变,一户一宅,符合土地利用总体规划及村庄规划、用地面积不超法定标准的,四至界线不发生变化的,不再进行审批。除以上情况外所有翻建房屋都应按照程序进行报批。 

    第四章 宅基地使用权的登记、收回及转让

      第十六条 宅基地使用权人应当在房屋建成后六十日内持批准文件等资料到所在乡(镇、街道)国土资源所申请土地登记,经市或县人民政府土地行政主管部门审核后,由同级人民政府登记造册,颁发集体土地使用证。

      第十七条 有下列情形之一的,由村民委员会或农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回宅基地使用权:

      (一)为实施村庄规划进行旧村改造需要调整住宅,新房建成后,逾期无正当理由不拆除旧房、退出原宅基地的;

      (二)因公共设施和公益事业建设等原因确需占用宅基地的;

      (三)因户口迁移等原因而停止使用宅基地的;

      (四)一户拥有两处以上宅基地的,其多余的宅基地;

      (五)未按照批准用途使用宅基地的。

      因第(一)、(二)、(三)、(四)项规定的原因收回宅基地使用权,有地面附着物的,由村民委员会或农村集体经济组织对原宅基地使用权人给予适当补偿,补偿标准根据地上附着物的评估价格,由村民会议确定。

      第十八条 对符合第十七条中(一)、(三)、(四)项规定,宅基地由村集体依法收回,拒不交回或收回确有困难的,经市或县人民政府批准,可以由村民委员会或农村集体经济组织实行有偿使用,有偿使用费标准为每年每平方米1-5元,具体标准按照同村同价的原则。影响村庄规划实施的,必须依法拆除地上建筑物和其他附着物,腾出宅基地。

      除前款规定情形外,不得随意扩大宅基地有偿使用范围,变相加重农民负担,不得强行拆除农民正在使用的房屋。

      有偿使用费纳入村集体资金统一使用。

      第十九条 符合申请宅基地条件的农村村民,经村民委员会或农村集体经济组织全体成员讨论同意后,可以购买本村或本集体经济组织内部他人多余宅基地上的房屋,并按照本办法第十二条、第十三条、第十四条的规定办理宅基地使用审批手续。

      禁止城镇居民在农村购买宅基地;禁止利用集体所有的土地进行房地产开发经营。

      第二十条 有下列情形之一的,经市或县人民政府批准,撤销用地批准文件或注销土地使用证,并书面通知当事人:

      (一)无权批准使用宅基地的单位或者个人非法批准占用土地的;

      (二)超越批准权限非法批准占用土地的;

      (三)不按照城乡规划及土地利用总体规划确定的用途批准用地的;

      (四)违反法律法规规定的程序批准占用土地的;

      (五)采取隐瞒事实或者伪造证件、文件资料等欺骗手段获得用地批准文件或土地登记的;

      (六)非法转让宅基地的。非法批准使用宅基地,给当事人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

      第二十一条 因自然灾害等原因造成宅基地灭失的,原宅基地使用权人应当自土地权利终止事实发生之日起三十日内,持原土地权利证书及相关证明材料向土地登记机关申请注销登记。

      第二十二条 有下列情形之一的,土地登记机关可以直接办理宅基地使用权注销登记,并自注销之日起十五日内书面通知原宅基地使用权人:

      (一)依法收回宅基地使用权的;

      (二)土地被依法征收或者农村集体经济组织全部成员成建制转为城镇居民的;

      (三)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭,当事人未办理注销登记的;

      (四)依法可以直接办理注销登记的其他情形。

      第二十三条 当事人未按照本办法第二十一条的规定申请注销登记的,市或县土地行政主管部门应当责令当事人限期办理;逾期不办理的,进行注销公告,公告期满后可以直接办理注销登记。

      第二十四条 由于房屋依法转让等原因致使土地使用权变更,当事人应当自导致权利变更的行为或事实发生之日起三十日内,到所在乡(镇、街道)国土资源所申请办理集体土地使用权变更登记,经市或县人民政府土地行政主管部门审核后,由同级人民政府换发集体土地使用证。前款规定的土地变更登记,应当自受理申请之日起三十日内办结。

      第二十五条 村民申请宅基地,经市或县人民政府批准用地后,应及时动工建设,并申请登记,取得土地使用权证书。属于占用耕地的,自批准用地之日起超过2年未动工建设,已批准的宅基地依法无偿收回,但因不可抗拒力原因造成延期建设的,应提出书面申请。 

    第五章 法律责任

      第二十六条 农村宅基地使用权有争议的,由当事人协商解决;协商不成的,由乡(镇)人民政府或者县级以上人民政府处理。

      当事人对处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。

      在争议未解决之前,任何一方不得改变宅基地现状。

      第二十七条 农村村民在村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设住宅的,由乡(镇)人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。

      第二十八条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建设住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

      超过批准的宅基地面积标准,多占的土地以非法占用土地论处。

      第二十九条 农村村民私自买卖或者以其他形式非法转让宅基地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收非法所得,并处罚款。

      第三十条 当事人对处罚决定不服的,可以自接到处罚决定之日起六十日内向作出处罚决定机关的上一级行政机关或同级人民政府申请行政复议,也可以直接向人民法院提起行政诉讼。逾期不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。

      第三十一条 土地行政主管部门工作人员在农村宅基地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,给当事人造成损失的,依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 

    第六章 附  则

      第三十二条 滨城区、滨州经济开发区和滨州高新技术产业开发区管辖范围内的农村宅基地,由市人民政府审批。

      第三十三条 县人民政府可以根据本办法制定实施细则。

      第三十四条 本办法自年月日起施行,有效期至年月日。


    关于《滨州市农村宅基地管理办法(修订稿)》起草说明


        市国土资源局于7月13日,向我办提报了《关于 <滨州市农村宅基地管理暂行办法>的修改意见》。我办按照《滨州市规范性文件制定程序规定》第三十五条的规定,对《滨州市农村宅基地管理办法(修订稿)》进行了认真审查论证,现将有关审查情况汇报如下: 

    一、《滨州市农村宅基地管理暂行办法》的实施效果

       《滨州市农村宅基地管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)自2016年施行以来,市国土资源局按照《暂行办法》的要求,紧紧围绕政府引导、统一规划、区域统筹、配套建设的原则,结合新农村建设,农村宅基地工作取得了一定的成就。一是宅基地审批工作有章可循。结合我市实际,对农村宅基地申请人条件、使用标准和审批程序做了详细规定,市、县两级国土资源主管部门严格按照宅基地使用权的申请与审批规定对新建住宅进行审批,有效防止了超占、多占和乱占宅基地现象。二是宅基地管理工作更加规范。对宅基地使用权的登记、注销登记、收回、有偿使用、转让等做了详细规定,有效提高了农村宅基地的使用效率,保护了农民对宅基地的各项权利,使我市宅基地管理工作更加规范。三是促进了全市农村居民点合理布局和集约利用。在做好土地利用总体规划和村镇规划的前提下,以贫瘠地或荒地为新址,逐步对布局不合理、用地粗放的农村居民点进行改造,通过对废弃的旧村址进行集中复垦,建设高标准农田,有效地保护了耕地,推动了城乡建设用地的合理流转,进一步促进了全市农村居民点合理布局和集约利用。

    二、《暂行办法》修订的必要性

        在实施过程中,《暂行办法》对加强我市宅基地管理,改善农村居住条件,促进农村居民点集约合理利用发挥了重要作用,整体框架和制度设计符合上位法规定。《不动产登记暂行条例》《山东省国土资源厅关于规范有序推进村庄规划编制促进乡村振兴的指导意见》(鲁国土资字【2018】223号)《山东省国土资源厅 山东省农业厅关于印发<山东省永久基本农田划定工作方案>的通知》(鲁国土资发〔2016〕2号)等一些法规和政策文件的相继出台,不动产的登记程序发生变化,基本农田的保护有了新的要求,因此,亟需对《暂行办法》在整体框架不变的情况下,对有关条款进行修订完善,以期更好地依法促进和开展农村宅基地管理工作。

    三、《暂行办法》修订的主要内容

       (一)第六条“农村宅基地管理应当遵循“统筹安排、合理布局、节约用地、保护耕地”的原则,农村住宅建设必须符合乡(镇)土地利用总体规划和县域村镇体系规划、小城镇总体规划、村庄建设规划。”依据《山东省国土资源厅转发国土资源部关于有序开展土地利用规划编制工作的指导意见的通知》(鲁国土资字【2017】123号)的有关规定,修改为“农村宅基地管理应当遵循“统筹安排、合理布局、节约用地、保护耕地”的原则,农村住宅建设必须符合乡(镇)土地利用总体规划、村土地利用规划和县域村镇体系规划、小城镇总体规划、村庄建设规划。”

       (二)第十六条“宅基地使用权人应当在房屋建成后六十日内持批准文件等资料到所在乡(镇、街道)国土资源所申请土地登记,经市或县人民政府土地行政主管部门审核后,由同级人民政府登记造册,颁发集体土地使用证。”依据《不动产登记暂行条例》第十五条的有关规定,修改为“宅基地使用权人应当在房屋建成后,持批准文件等资料到所在市、县不动产登记机构申请不动产登记,由不动产登记机构发放不动产登记证书。”

    (三)第十七条第一款第四项“(四)一户拥有两处以上宅基地的,其多余的宅基地”依据《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)的有关规定,修改为“(四)一户拥有两处以上宅基地的,其多余的宅基地(合法取得的除外)”。

    (四)第二十二条第二项“(二)土地被依法征收或者农村集体经济组织全部成员成建制转为城镇居民的”依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条的有关规定,修改为“(二)土地被依法征收”。

    (五)第二十四条“由于房屋依法转让等原因致使土地使用权变更,当事人应当自导致权利变更的行为或事实发生之日起三十日内,到所在乡(镇、街道)国土资源所申请办理集体土地使用权变更登记,经市或县人民政府土地行政主管部门审核后,由同级人民政府换发集体土地使用证。前款规定的土地变更登记,应当自受理申请之日起三十日内办结。”依据《山东省土地登记条例》第十四条的有关规定,修改为“由于房屋依法转让等原因致使土地使用权变更,当事人应当自导致权利变更的行为或事实发生之日起三十日内,到所在地不动产登记机构申请办理集体土地使用权变更登记,经市或县人民政府土地行政主管部门审核后,由同级人民政府换发集体土地使用证。前款规定的土地变更登记,应当自受理申请之日起三十日内办结。



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