关于《滨州市物业管理条例(征求意见稿)》 征求意见的通知

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    社会各界:

    为贯彻落实《中华人民共和国立法法》《滨州市制定地方性法规条例》,进一步增加地方性法规制定的透明度,提高地方性法规质量,增强地方性法规的地方特色和可操作性,现将《滨州市物业管理条例(征求意见稿)》向全社会广泛征求意见。欢迎社会各界通过来信来函、发送电子邮件等方式,提出意见和建议。对大家的意见和建议,我们将认真研究、论证和吸收。征求意见的截止日期为2018年10月29日。

    联系单位:滨州市人民政府法制办公室

    滨州市住建局

    通讯地址:滨州市黄河六路市委综合楼

    邮    编:256600

    电子邮箱:bzfzbfgk@163.com

    2008sdbz@163.com

    联系电话:(0543)3066966 3163379

    传    真:(0543)3356013 3163515

    2018年9月29日


    滨州市物业管理条例(征求意见稿)

     

    第一章 总则

     

    第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益,改善居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

      第二条 本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动,适用本条例。  

    第三条 物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治、社区管理和政府监管相结合的原则。

    第四条 市、县(市、区)人民政府,市属开发区管理委员会负责本辖区内物业管理工作的组织和领导,将物业管理服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系。

    第五条 市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的指导和监督管理。

    县(市、区)物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

    城管执法、国土资源、规划、财政、民政、价格、公安、环境保护、工商行政管理、质量技术监督等相关部门按照各自职责,做好与物业管理有关的工作。

    第六条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,组织召开物业管理联席会议,处理物业管理纠纷。

    社区居民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

        第七条 物业行业协会应当加强行业自律管理,规范服务行为,维护物业企业的合法权益,促进物业服务行业科学、规范、健康发展。

    第八条 逐步建立物业服务第三方评估制度。鼓励、支持、引导业主委员会、开发建设单位、物业服务企业等各方主体委托第三方评估机构开展物业服务质量评估等活动。

    第九条 市、县(市、区)人民政府应当鼓励、提倡、推动机关、学校、医院等单位的相关物业实行市场化、社会化、专业化管理。

     

    第二章 业主大会、业主委员会与物业管理委员会

     

    第十条 房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人为业主。

    下列人员可以认定为业主:

    (一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人;

    (二)因继承或受遗赠取得所有权的人;

    (三)因合法建造取得所有权的人;

    (四)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人;

    (五)其他符合法律、法规规定的人。

    第十一条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

      (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

      (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

      (三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;

      (四)参加业主大会会议,行使投票权;

      (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

      (六)监督业主委员会的工作;

      (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

      (八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;

      (九)监督专项维修资金的管理和使用;

      (十)法律、法规规定的其他权利。

      第十二条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

      (一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则;

      (二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

      (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

      (四)按照有关规定交纳专项维修资金;

      (五)按时交纳物业服务费;

    (六)法律、法规规定的其他义务。

    第十三条  一个物业管理区域成立一个业主大会。

    物业管理区域内业主人数较少,且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会职责。

       第十四条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

      (一)业主已入住面积的比例或者已入住户数的比例达到百分之五十以上;

      (二)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

    符合上述条件的,建设单位应当在十五日内将下列材料提交街道办事处、乡(镇)人民政府:

    (一)业主名册;

    (二)物业管理区域证明;

    (三)房屋及建筑面积清册;

    (四)规划总平面图;

    (五)交付使用共用设施设备的备案证明;

    (六)物业服务用房配置资料;

    (七)成立业主大会必须的其他资料。

    建设单位拖延、拒不提供资料或者已经注销的,十人以上的业主联名可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出召开首次业主大会会议的申请。

    第十五条 符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到建设单位书面材料或者业主联名申请二十日内组建业主大会筹备组。

      筹备组由七人以上单数组成,由业主、街道办事处、乡(镇)人民政府和建设单位等派员组成,筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府工作人员担任。业主成员由街道办事处、乡(镇)人民政府推荐产生,在筹备组人员中所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

    筹备组应当自成立之日起十日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公示,公示时间不少于七日。

    筹备召开首次业主大会会议的经费由街道办事处、乡(镇)人民政府承担。

    第十六条 筹备组履行下列职责:

      (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

      (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

      (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

      (四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

      (五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

      对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核,并告知异议人复核结果。

    筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议。

        第十七条 业主大会对业主投票权的计算有约定的,从其约定。未作约定的,按照下列规定确定:

      (一)按照业主户数计算的,一户计算为一票;建设单位未售出的专有部分,计算为一票;

      (二)按照建筑面积计算的,每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。

      业主身份以及建筑面积的确认,以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。 

      第十八条 业主大会履行下列职责:

      (一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

      (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

      (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

      (四)决定业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员的报酬;

    (五)选聘、解聘物业服务企业;

    (六)决定共用部位、共用设施设备的经营、管理、使用、收益;

    (七)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金);

    (八)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

    (九)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

    第十九条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面、视频等形式征求意见。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

    物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

    第二十条 业主大会成立后,业主大会会议由业主委员会负责召集。

    业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会应当于业主大会会议召开前五日内,将会议内容书面告知街道办事处、乡(镇)人民政府。街道办事处、乡(镇)人民政府应当派员参加并进行指导和监督。

    业主大会会议应当每年定期召开一次。有下列情形之一的,业主委员会应当召集业主大会临时会议:

    (一)有百分之二十以上的业主提议的;

    (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

    (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

    业主委员会不履行召集义务的,经业主申请,由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织业主召开业主大会会议。

      第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

      业主委员会履行下列职责:

      (一)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

      (二)根据业主大会的授权,代表业主与物业服务企业签订或解除物业服务合同;

      (三)执行业主大会的决议、决定;

      (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

    (五)监督管理规约的实施;

    (六)配合街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;

    (七)业主大会赋予的其他职责。

      第二十二条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。

    业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会主任负责业主委员会的日常事务工作,经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

    第二十三条  业主委员会委员应当符合下列条件:

    (一)本物业管理区域内的业主;

    (二)具有完全民事行为能力;

    (三)热心公益事业,责任心强,并有一定的组织协调能力;

    (四)被选举前三年内没有故意犯罪记录,未被社会征信系统列为失信人员;

    (五)遵守业主大会的决定、管理规约、议事规则,履行业主义务;

    (六)本人及其近亲属不在本物业管理区域服务的物业企业任法定代表人、高级管理人员。

    第二十四条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持业主大会决议、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单和基本情况等资料向街道办事处、乡(镇)人民政府备案;备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知街道办事处、乡(镇)人民政府。

      街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到前款规定资料之日起十日内,对符合条件的发给业主委员会备案证明,出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

    街道办事处、乡(镇)人民政府应当将有关将业主委员会的备案、变更情况及时告知县(市、区)物业主管部门。

    第二十五条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议,可以邀请社区居民委员会派人参加会议,作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内公告。

     业主委员会应当接受业主、业主大会和街道办事处、乡(镇)人民政府的监督,不得有下列行为:

    (一)阻挠、妨碍业主大会行使职权;

    (二)弄虚作假、隐瞒真相、转移、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料;

    (三)违反业主大会的决定或者未经业主大会授权擅自选聘、解聘物业服务企业;

    (四)将物业服务用房挪作他用或者将物业共用部位、共用设施的擅自出租、出让或者将出租、出让所得的收益私分、侵占;

    (五)其他侵犯业主合法权益的行为。

    第二十六条 业主委员会委员有下列行为之一的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当进行调查核实,情况属实的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定终止其委员资格,情节严重、涉嫌犯罪的,移交司法机关追究其刑事责任:

    (一)挪用、侵占业主共有财产;

    (二)利用职务之便减免物业费、车位租赁费、停车服务费,以及非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的财物;

    (三)拒付物业费;

    (四)打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人;

    (五)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动。

    业主委员会委员因法定事由无法履行职责的,其委员资格自行终止。

    第二十七条 业主委员会任期内,委员出现空缺时,应当及时补足。业主委员会委员补选办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会成员人数不足总数的二分之一时,应当召开业主大会会议,重新选举业主委员会。

    第二十八条  业主委员会任期届满六十日前,应当召开业主大会会议进行换届选举;业主委员会逾期未组织的,经十人以上业主联名申请,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到申请后三十日内组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

    原业主委员会应当在十五日内将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会。

    不按时移交的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令其移交。

    第二十九条 业主大会与业主委员会的工作经费及业主委员会委员的报酬,由业主大会决定。

    街道办事处、乡(镇)人民政府应当对辖区内的业主委员会建立考评激励制度,对工作突出的业主委员会及其委员予以奖励。

    第三十条 住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会,代行业主委员会职责:  

    (一)不具备成立业主大会条件的;  

    (二)具备成立业主大会条件但未成立,经所在地街道办事处、乡(镇)人民政府组织两次后仍不能成立的;   

    (三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作,需要重新选举,经所在地街道办事处、乡(镇)人民政府组织两次后仍不能选举产生的。  

    第三十一条 物业管理委员会由街道办事处、乡(镇)人民政府组织成立,由业主成员以及街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委会派员组成。  

    物业管理委员会由五至七人单数组成。其中业主成员不少于三人,由街道办事处、乡(镇)人民政府在业主中推荐产生。

    物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。  

    第三十二条 自物业管理委员会成立之日起十日内,街道办事处、乡(镇)人民政府应当将成立情况书面告知县(市、区)物业主管部门。

    第三十三条 物业管理委员会在业主大会依法成立之日起七日内,与业主委员会办理财物和相关资料移交手续后,由街道办事处、乡(镇)人民政府宣布解散。

    第三十四条 物业管理区域内三分之二以上的业主为村(居)委会的村(居)民的,经三分之二以上业主同意,可以由村(居)民会议行使业主大会职责,村(居)民委员会行使业主委员会职责。

     

    第三章  新建物业与前期物业管理

       

     第三十五条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料,向县(市、区)物业主管部门申请物业管理区域划分登记。

    物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,根据建筑物规模、共用设施设备建设、社区建设等情况综合确定。

    第三十六条 县(市、区)城乡规划、建设行政主管部门在建设工程规划审批和设计审查时,应当按照有关规定确定物业管理区域内物业服务用房和各类配套建筑与设施设备、专业经营设施、绿化、道路、车库、车位等的配置及建设标准,并征询物业主管部门、专业经营单位的意见。

    建设单位应当严格按照主管部门批准的规划审批文件和设计审查文件进行建设。

    第三十七条 建设单位在申领商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将与物业服务企业签订的物业服务合同、业主临时管理规约、物业管理区域内的物业服务用房面积、位置及配套建筑和设施设备的清单等资料报物业主管部门备案。

    物业管理区域内的物业服务用房等配套建筑应当依法办理权属登记手续,不得擅自改变用途。

    第三十八条 物业管理区域划分后,建设单位在销售物业时,应当将反映下列情况的有关材料向物业买受人明示,并作为买卖合同的附件:  

    (一)物业管理区域的范围;  

    (二)共用部位的名称、位置和面积;  

    (三)规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置;

    (四)物业服务用房的位置和面积;

    (五)生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所和设施设备。

      第三十九条 物业服务用房的配置应当符合下列规定:

      (一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置,最少不低于一百平方米;

    (二)具备水、电、采光、通风、简单装修等正常使用功能的地上建筑物,预留通讯、网络、安保预警等端口。

    电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房(道)、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库(棚)、门卫室、人防工程等,以及室内层高不足二点二米的房屋不得作为物业服务用房,不得计入物业服务用房面积。

      业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。

    物业服务用房由建设单位无偿提供,属于全体业主共有。

    第四十条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位)约定属于建设单位所有的,应当提供产权归其所有的证明文件,可以附赠、出售或者出租给业主。

    占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,建设单位不得销售。

    人防工程地下车位建设、使用、处分,应当符合相关法律法规的规定。

    第四十一条  新建住宅小区内供水、供电、供气、供热等分户计量装置(含计量装置)或者入户端口以外的各类专业经营设施设备,由专业经营单位负责投资建设,产权归其所有,由其承担维护和管理责任。

    各专业经营单位与开发建设单位应当签订专业经营设施设备配套建设合同,明确建设范围及内容、容量配置及建设标准、建设期限、施工进度、竣工验收及备案、交付、配套费金额及缴纳时间、相互配合等权利义务、违约责任等内容。专业经营单位应当于配套建设合同签订之日起十日内报县(市、区)行业主管部门和房地产开发主管部门备案,纳入开发合同管理。

    住宅小区内用于分户计量装置(含计量装置)或者入户端口以外的专业经营设施设备建设资金分类并入供水、供电、供气、供热等专项城市基础设施配套费,由开发建设单位向财政部门缴纳;财政部门定期拨付专业经营单位。

    第四十二条 各类专业经营设施设备应当主体工程同步规划设计、同步施工、同步交付使用。

    各类专业经营设施设备的设计、施工、监理、质量安全监督、竣工验收与备案应当严格执行有关法律法规规定和行业标准、规范。

    第四十三条 专业经营单位应当与业主签订服务合同,保证服务质量,向最终用户收取费用。

    专业经营单位委托物业服务企业代收费用的,应当签订代收协议;物业服务企业不得借代收费用之便向业主收取手续费等额外费用。

    第四十四条 建设单位应当通过招投标的方式选聘前期物业服务企业。

      第四十五条 建设单位应当将前期物业服务企业状况、物业服务企业项目负责人名称、物业服务合同、临时管理规约等在销售场所公示,并向买受人予以说明。

    第四十六条  前期物业服务企业承接新建物业项目时,建设单位应会同前期物业服务企业共同对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及其档案资料进行查验,发现存在问题的,建设单位应当对承接查验中确认的问题及时进行整改。

    第四十七条  物业的承接和查验应当接受县(市、区)物业主管部门的监督。

    第四章 物业服务 

     

    第四十八条  业主大会应当采用招投标方式选聘物业服务企业。

    党政部门、国家机关、行政事业单位、国有企业等非住宅物业选聘物业服务企业适用政府采购法的相关规定。

    第四十九条  业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订服务合同。

    物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、物业收费标准、专项维修资金的管理与使用、合同期限及双方的权利和义务、违约责任等内容。

    物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十日内,将物业服务合同报县(市、区)物业主管部门备案。

    第五十条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务,物业服务内容主要包括如下事项:

    (一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

    (二)公共绿化及物业管理区域环境卫生的维护,垃圾分类处理;

    (三)物业管理区域的秩序维护,做好门卫、巡逻、技防监控、消防控制值守、物防等安全防范事项的协助管理服务,并接受公安机关的指导检查;

    (四)物业使用中对禁止行为的巡视、告知、劝阻、报告等义务;

    (五)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

    (六)物业服务档案和物业档案的保管;

    (七)其他物业管理事项。

    第五十一条  物业服务企业应当定期将下列信息在物业管理区域内显著位置公示: 

    (一)物业服务企业及项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务电话;

    (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等; 

      (三)电梯、消防、监控、门禁等共用设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等; 

    (四)公共水电分摊费用情况、专项维修资金使用情况、物业服务企业经业主委员会授权利用共用部位和共用设施设备经营所得收益、分配及使用情况; 

    (五)临时管理规约及管理规约中业主禁止行为的规定;

    (六)物业服务监督部门、投诉电话等其他应当公示的信息; 

    业主、物业使用人对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以及时答复。

    第五十二条 物业服务企业应当采取多种方式听取业主、业主委员会对于其服务内容、服务质量、收费标准等的意见及建议。

    第五十三条 物业服务企业不得有下列行为:

      (一)擅自改变物业服务用房的性质和用途;

      (二)擅自改变、占用共用部位、共用设施设备,损害业主共同利益;

      (三)擅自利用或者许可、默许他人利用共用部位、共用设施设备从事经营活动,非法牟利;

    (四)物业服务合同解除或终止时,拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料;

    (五)擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为;

    (六)通过限制、中断供水、供电、供热、供气或者利用门禁、电梯控制系统限制业主出入等方式损害业主合法权益;

    (七)以业主、物业使用人拖欠物业费、不配合管理等理由,减少服务内容,降低服务质量;

    (八)恶意泄露业主信息;

    (九)对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰采取暴力、威胁等行为;

    (十)其他严重损害业主权益的情形。

     第五十四条 物业服务合同期满前六十日内,业主大会应当决定续聘或者选聘新的物业服务企业。

    选聘新物业服务企业的,原物业服务企业应当与业主委员会、新物业服务企业就下列事项进行交接:

    (一)业主和物业的基础档案;

    (二)物业服务中形成的物业服务档案;

    (三)物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物;

    (四)物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料;

    (五)电梯、消防、燃气、热力等设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

    (六)利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料,预收、代收和清算欠收的有关费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料;

    (七)物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;

    (八)其他应当移交的财物和资料。

    第五十五条 原物业服务企业拒不退出或者拒不移交资料的,由街道办事处、乡(镇)人民政府召开物业管理联席会议协调解决。

    对破坏共用设施设备,隐匿、损毁物业资料等损害业主利益的行为,由公安机关依法处理。

    第五十六条 业主、物业使用人应当自觉接受物业服务企业的管理,根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费,不得以物业空置、存在开发建设遗留问题或者放弃共有权利等为由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。

    业主、物业使用人未按照约定交纳物业服务费的,物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳。

     

    第五章  物业的使用与维护

     

    第五十七条 业主或者物业使用人使用物业,应当遵循维护公共安全、维护公共利益、不损害他人利益的原则,在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面,妥善处理相邻关系,维护各方利益。

    第五十八条 物业管理区域内禁止下列行为:

    (一)损坏或者擅自变动房屋建筑主体和承重结构、私开门窗等装饰装修的行为;

    (二)违法搭建建筑物、构筑物,擅自改变建筑物外观等;

    (三)违反法律、法规以及管理规约的规定,擅自将住宅及车库、储藏室等附属设施改变为经营性用房;

    (四)擅自拆改供暖、燃气等管道和设施;

    (五)侵占或者破坏绿地、共用场所种植农作物、改建停车位等;

    (六)违反规定停放车辆,占用消防通道、阻塞主要道路或者出入口;

    (七)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;

    (八)随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物;

    (九)在距离住宅较近的区域内开展经营活动、娱乐活动等影响业主和物业使用人的生活、休息;

    (十)擅自架设电线、电缆,在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写广告,在楼道等业主共用部位堆放杂物;  

    (十一)违规饲养烈性犬、家禽家畜;

    (十二)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;

    (十三)在楼道内放置电动车或给电动车充电。

    (十四)法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。

    物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的,应当予以劝阻、制止,并报告有关部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府。

    第五十九条  业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,与物业服务企业签订装饰装修服务协议。按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。

    物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人,业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。

    业主拒不与物业服务企业签订装饰装修服务协议、应当办理而未办理批准手续的,物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

    第六十条  业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理及出现紧急情况时的处置等事项签订代管协议。  

    第六十一条  利用物业共用部位共用设施设备设置广告、车位车库和进行有关经营活动,应当征求物业服务企业的意见,征得相关业主、业主委员会的同意,并按照规定办理有关手续。

    业主所得收益由业主大会决定使用,主要用于补充住宅专项维修资金、支付业主大会、业主委员会(物业管理委员会)工作经费和业主委员会委员的报酬等。

    第六十二条  物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时,物业服务企业应当设置相应的警示标志,立即向业主委员会和有关部门报告,并及时采取具体防范措施。

    第六十三条  物业买受人购买商品房,应当在办理房屋入住手续前按照有关规定缴存专项维修资金。

    未缴纳专项维修资金的物业管理区域,其共用部位、共用设施设备的维修费用由全体业主或相关业主承担。

     

    第六章  旧住宅区物业管理

     

    第六十四条 市、县(市、区)人民政府应当制定老旧住宅区整治改造实施方案,明确整治改造的原则、范围、内容、目标任务、实施步骤,建立健全市级统筹、县级组织、乡级实施、财政奖补的工作机制,对整治改造工作负总责。

    第六十五条 本条例实施前已建成使用的旧住宅区,其专业经营设施设备由专业经营单位制定改造方案,报行业主管部门批准后负责组织实施。对按规定完成改造任务的,市、县(市、区)人民政府应当给予适当奖励,改造完成后进行产权移交。

    分户计量装置(不含计量装置)或者入户端口以内的用水、用电、用气、用热等设施设备的改造费用由业主承担。

    第六十六条 确定专业经营设施设备产权移交,应当由业主委员会组织召开业主大会会议,无法召开业主大会会议或者未成立业主大会的,由街道办事处、乡(镇)人民政府或者物业管理委员会书面征求住宅小区内全体业主的意见,须经三分之二以上的业主同意。

    第六十七条  同意进行专业经营设施设备产权移交的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当将业主大会决定、业主表决情况及相关资料报送县(市、区)人民政府或者市属开发区管委会进行审核;经审核同意的,由县(市、区)人民政府或者市属开发区管委会在10日内组织专业经营单位、小区业主委员会、街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居委会、专业经营单位行业主管部门、物业主管部门等进行专业经营设施设备移交工作。

    小区业主委员会应当与专业经营单位签订产权移交协议,无业主委员会的,由物业管理委员会、社区居委会、街道办事处、乡镇人民政府其中之一代签,并办理移交手续,专业经营单位承担专业经营设施设备维护管理责任。

    第六十八条  旧住宅区整治改造完成后,街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立基层党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业协调配合、共商事务的社区管理体制,推进平安小区、智慧社区建设。

     

     

    第七章  监督管理

     

    第六十九条 市、县(市、区)人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度,定期对物业管理工作进行监督检查,并纳入年度工作目标责任考核。

    市、县(市、区)物业主管部门应当会同有关部门对本辖区内物业服务企业建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理,构建以信用为核心的市场监管机制。

    第七十条 县(市、区)物业管理有关部门应当依法履行职责,密切配合。

    (一)物业管理主管部门负责制定物业行业发展规划,贯彻落实物业管理法律、法规和政策,负责物业服务企业信用档案与评级管理,对物业管理工作进行监督、检查、指导、考核。会同价格行政主管部门和其他有关部门建立物业服务质量评价体系和物业服务等级动态调整机制。依法查处违规招标投标选聘物业企业、挪用专项维修资金、擅自处分物业共用部位和共用设施设备所有权或者使用权、侵占公共空间、违法装饰装修等行为。

    (二)公安机关负责对物业服务企业和秩序维护人员的安全防范工作进行指导、监督;对物业管理区域内的人防、物防、技防设施建设、消防管理工作进行指导、监督;对物业管理区域内的社会治安、流动人口、有关车辆停放进行监督管理;依法查处聚众赌博、涉黄、涉毒、恐吓、传销等违法犯罪行为;依法查处破坏消防设施、堵塞占用消防疏散通道、消防通道的行为;依法查处违规燃放烟花爆竹行为;依法查处违规停放大型客车、货车和油罐车(危化品车)、违规存放有毒、易燃易爆物品等行为。

    (三)民政部门负责对社区居民委员会指导、监督业主大会、业主委员会,开展自治管理活动的监督。

    (四)规划部门负责对物业管理区域内建设工程及其各类配套建筑的规划设计及调整变更的监督管理。

    (五)城市综合执法部门负责依法查处物业管理区域内的违法违章建设、乱设摊点、乱贴乱画、破坏环境卫生、损坏绿地等行为;

    (六)环境保护主管部门负责对物业管理区域内的环境保护工作进行监督管理,依法查处辐射和有关环境污染等行为;

    (七)工商、质量技术监督主管部门负责物业管理区域内企业和个体工商注册登记,对其经营活动进行监督管理,依法查处其违法经营行为,指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营,对压力容器、电梯等特种设备进行监督管理,依法查处使用不符合安全技术规范的特种设备等行为;

    (八)价格主管部门负责对物业服务企业收费进行监督管理,依法查处未按照规定实行明码标价,超出政府指导价浮动幅度制定收费标准,低于服务等级要求提供服务并收费,采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准,强制或者变相强制服务并收费等行为;

    (九)国土资源部门负责不动产物业的登记及物业服务用房的首次登记等。

    第七十一条  街道办事处、乡(镇)人民政府应当设置物业管理机构,配备人员,依法履行下列职责:

    (一)协助县(市、区)物业主管部门依照规定划定、调整物业管理区域;

    (二)组织召开首次业主大会并选举产生业主委员会,指导本辖区物业管理区域内的业主大会和业主委员会换届选举工作,并监督业主委员会依法履行职责;

    (三)负责业主委员会委员名单、业主大会议事规则、管理规约等资料及业主大会、业主委员会决议、决定的备案,建立物业管理区域内的物业档案;

    (四)成立物业管理委员会;

    (五)监督建设单位按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和相关资料;

    (六)纠正或者撤销业主大会、业主委员会(物业管理委员会)的违法、违反议事规则、管理规约的决定;

    (七)召集物业管理联席会议,建立物业管理矛盾投诉调解机制,调处业主、业主委员会、物业服务企业等物业矛盾纠纷;

    (八)处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作,对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房,或配套用房、设施存在质量问题的,提请有关部门责令开发建设单位整改;

    (九)对辖区物业服务工作进行督促、检查,协助县(市、区)物业主管部门做好对物业服务企业动态管理工作;

    (十)法律、法规规定的其他职责。

    第七十二条  街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开,业主委员会、社区居民委员会、物业主管部门、物业管理相关部门、物业服务企业、专业经营单位等方面代表参加。

    联席会议主要解决下列事项:

    (一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

    (二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;

    (三)物业管理区域内发生的突发事件及信访事件;

    (四)物业管理与社区管理的衔接和配合;

    (五)需要协调的其他物业管理事项。

     

    第七十三条 街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立物业纠纷人民调解制度,调解处理物业纠纷,促进和谐社区建设。

    第七十四条  任何单位和个人有权对物业管理中的违法违规行为进行投诉、举报。

    有关单位在接到投诉、举报后应当进行登记,属于本单位职权范围内的事项,应当及时受理,并在五个工作日内予以回复。不属于本单位职权范围内的事项,应当及时移交给有权的单位。对管辖有异议的,由物业所在地县(市、区)人民政府指定。

     

     

    第八章 法律责任

     

    第七十五条 对违反本条例规定的行为,法律、法规已作出处罚规定的,从其规定;法律、法规未作规定的,按照本条例执行。

    第七十六条 建设单位有下列情形之一的,由县级人民政府物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以二万元以上十万元以下的罚款;

    (一)违反本条例第十四条之规定,拖延或者向街道办事处、乡镇人民政府提供业主入住资料的;

    (二)未按规定配置物业服务用房的;

    (三)未按规定进行物业查验或者在物业查验中弄虚作假的。

    第七十七条 物业服务企业违反本条例第五十三条之规定的,由县级人民政府物业主管部门责令限期改正,并处五千元以上二万元以下的罚款。

    第七十八条 专业经营单位下列情形之一的,由县级人民政府物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以二万元以上十万元以下的罚款;

    (一)违反本条例第四十一条之规定拒不承担新建小区专业经营设施设备设计、建设、维修、管理责任的;

    (二)违反本条例第六十七条之规定拒不签订产权移交协议的。

    第七十九条 业主委员会违反本条例第二十五条之规定的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期改正;逾期不改正的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令业主大会重新选举业主委员会。

    第八十条 物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他物业相关部门及其工作人员在物业管理工作中存在玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权行为的,按照有关规定给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    第八十一条  本条例自    年    月    日起施行。

     

     

     

     

     

     


    《滨州市物业管理条例(征求意见稿)》

    起草说明

          

    一、《滨州市物业管理条例(征求意见稿)》起草背景

    (一)我市物业服务行业快速发展。物业管理与广大人民群众生产生活息息相关,对于维护社会稳定、构建和谐社会具有重要意义。自1990年以来,我市物业管理行业从无到有,逐步兴起发展。截止2017年12月,我市拥有物业服务企业445家,企业从业人员3.5万人,服务面积8700万㎡,服务项目1659个,服务业主约160万人。 物业服务类型包括了住宅、写字楼、商场、机关企事业单位、医院、学校、文体娱乐场馆等类别,物业和物业服务呈现出蓬勃发展的势头。

    (二)我市在物业管理与服务中矛盾纠纷呈上升态势。我市物业管理中存在许多突出的问题。一是建设单位建设的物业服务用房、共用设施、共用设备不到位,存在一些质量问题,导致在物业管理中出现大量纠纷;二是供水、供电、供热等专营设施产权、管理责任不一致、不落实,专营单位与物业企业管理中存在推诿扯皮现象;三是业主大会、业主委员会成立难,成立之后运行难;四是物业服务不规范,有的物业企业存在以停水、停电来催收物业服务费情况,屡屡侵害业主权益;五是老旧小区较多,维修资金缺乏,难以实施物业管理;六是物业管理监督体制不理顺,乡镇办事处、物业主管部门、相关部门在物业管理中的职责不明确,存在履职缺位、越位、不到位。特别是物业服务企业资质取消后,管理缺乏抓手。以上问题的存在,致使物业管理与服务纠纷增多,严重影响了广大市民的生产、生活。

    (三)我市在物业管理方面立法滞后。《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》颁布时间较早,在物业管理中出现的新情况、新问题缺少法规规范调整。《中华人民共和国立法法》修订以后,省外温州、南京、西安、太原、秦皇岛等城市制定了物业管理地方性法规;省内日照、菏泽、东营也制定了关于物业管理方面的地方性法规、政府规章,而我市至今尚未制定。在市人大立法计划调研过程中,制定《滨州市物业管理条例》的建议,呼声最高,社会各界给予广泛关注。市住建局党委高度重视,顺势而为,组织开展了《滨州市物业管理条例》草案起草工作。

    二、《滨州市物业管理条例(征求意见稿)》的主要内容及需要说明的问题

    征求意见稿的起草,主要依据了《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律法规以及最高人民法院关于物业管理方面的司法解释、住建部规章,借鉴了日照、菏泽、淄博、西安、太原、南京、温州、秦皇岛等城市的相关立法经验,同时立足滨州实际,坚持问题导向,着重解决实际问题。

    征求意见稿分为总则、业主大会业主委员会与物业管理委员会、新建物业与前期物业管理、物业服务、物业的使用与维护、旧住宅物业管理、监督管理、法律责任等八章,共八十一条。现作以下说明:

    (一)关于业主委员会的组建与运行。

    为了解决业主大会、业主委员会成立难问题,一是明确建设单位职责。对符合召开首次业主大会会议条件的小区,建设单位应当在达到规定条件十五日内向街道办事处、乡(镇)人民政府提供业主入住资料。建设单位拖延、拒不提供资料的给予行政处罚。二是明确街道办事处、乡(镇)人民政府的职责。负责组建业主大会,成立筹备组,承担筹备召开经费。三是简化条件。十人以上的业主联名,可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出召开首次业主大会的申请。四是采取临时措施。针对具备业主大会成立条件但未成立、或者成立后不能实际履行职责的情况,规定街道办事处、乡镇人民政府可以成立物业管理委员会,代行业主委员会职责,保证小区物业有机构管理。六是城中村物业管理机构作出规定。对物业管理区域内业主三分之二以上为村(居)委会的村(居)民的,经三分之二以上业主同意,可以由村(居)民会议行使业主大会职责,村(居)民委员会行使业主委员会职责。

    针对某些小区存在业主委员会及其成员侵犯业主合法权益的问题,征求意见稿对业主委员会运行进行规范。明确物业服务企业的选任、解聘由业主大会负责,业主委员会仅是代表业主大会签订或者解除物业服务合同;规定了业主委员会委员的任职条件;规定了业主委员会委员及业主委员会的禁止行为;规定街道办事处、乡(镇)人民政府应当加强对业主委员会的监督管理,保证业主委员会及其成员依法、依规履行职责。

    (二)关于物业服务用房及公共配套设施建设。

    针对在建设过程中物业服务用房配置、公共绿地、公共设施建设不到位的问题,征求意见稿作出规定。一是县级城乡规划、建设行政主管部门在建设工程规划审批和设计审查时,应当确定物业管理区域内物业服务用房和各类配套建筑与设施设备、专业经营设施、绿化、道路、车库、车位等的配置及建设标准,并征询物业主管部门、专业经营单位的意见。二是建设单位应当严格按照城乡规划、建设行政主管部门批准的规划审批文件和设计审查文件进行建设。三是建设单位在申领商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将与物业服务企业签订的物业服务合同、业主临时管理规约、物业管理区域内的物业服务用房面积、位置及配套建筑和公共设施设备的清单等资料报物业主管部门备案。四是建设单位对物业管理区域内的物业服务用房等配套建筑应当依法办理权属登记手续,不得擅自改变用途。五是建设单位应当与物业服务企业办理物业查验,并接受物业业主管部门的监督。

    (三)关于新建住宅小区专业经营设施建设。

    征求意见稿规定:新建住宅小区内供水、供电、供气、供热等分户计量装置(含计量装置)或者入户端口以外的各类专业经营设施设备,由专业经营单位负责投资建设,产权归其所有,由其承担维护和管理责任。为保证贯彻落实,对专业经营单位作出规定,一是各类专业经营设施设备应当主体工程同步规划设计、同步施工、同步交付使用。各类专业经营设施设备的设计、施工、监理、质量安全监督、竣工验收与备案应当严格执行有关法律法规规定和行业标准、规范。二是各专业经营单位应当与开发建设单位应当签订专业经营设施设备配套建设合同,明确建设范围及内容、容量配置及建设标准、建设期限、施工进度、竣工验收及备案、交付、配套费金额及缴纳时间、相互配合等权利义务、违约责任等内容。三是专业经营单位应当于配套建设合同签订之日起十日内报行业主管部门和房地产开发主管部门备案,纳入开发合同管理。同时规定,住宅小区内用于分户计量装置(含计量装置)或者入户端口以外的专业经营设施设备建设资金分类并入供水、供电、供气、供热等专项城市基础设施配套费,由开发建设单位向财政部门缴纳;财政部门定期拨付专业经营单位。

    (四)关于旧住宅区专业经营设施改造与移交。

    一是明确各级政府职责。市、县(市、区)人民政府应当制定老旧住宅区整治改造实施方案,明确整治改造的原则、范围、内容、目标任务、实施步骤,建立健全市级统筹、县级组织、乡级实施、财政奖补的工作机制,对整治改造工作负总责。二是明确专业经营单位承担专业经营设施设备改造主体责任。本条例实施前已建成使用的旧住宅区,其专业经营设施设备由专业经营单位制定改造方案,报行业主管部门批准后负责组织实施。对按规定完成改造任务的,市、县(市、区)人民政府应当给予适当奖励,改造完成后进行产权移交。三是对专业经营设施设备产权移交征得业主同意作出规定。确定专业经营设施设备产权移交,应当由业主委员会组织召开业主大会会议,无法召开业主大会会议或者未成立业主大会的,由街道办事处、乡(镇)人民政府或者物业管理委员会书面征求住宅小区内全体业主的意见,须经三分之二以上的业主同意。四是规定了专业经营设施设备产权移交程序。同意进行专业经营设施设备产权移交的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当将业主大会决定、业主表决情况及相关资料报送县(市、区)人民政府或者市属开发区管委会进行审核;经审核同意的,由县(市、区)人民政府或者市属开发区管委会在10日内组织专业经营单位、小区业主委员会、街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居委会、专业经营单位行业主管部门、物业主管部门等进行专业经营设施设备移交工作。小区业主委员会应当与专业经营单位签订产权移交协议,无业主委员会的,由物业管理委员会、社区居委会、街道办事处、乡镇人民政府其中之一代签,并办理移交手续。

    (五)关于规范业主行为。

    业主或者物业使用人使用物业,应当遵循维护公共安全、维护公共利益、不损害他人利益的原则,在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面,妥善处理相邻关系,维护各方利益。征求意见稿规定了业主的十四项禁止行为。业主或者物业使用人在住宅修缮、装饰装修前,应当与物业服务企业签订装饰装修服务协议,按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理及出现紧急情况时的处置等事项签订代管协议。 物业买受人购买商品房,应当在办理房屋入住手续前按照有关规定缴存专项维修资金。未缴纳专项维修资金的物业管理区域,其共用部位、共用设施设备的维修费用由全体业主或相关业主承担。 

    (六)关于物业服务质量与收费。

    一是规定要逐步建立物业服务第三方评估制度。鼓励、支持、引导业主委员会、开发建设单位、物业服务企业等各方主体委托第三方评估机构开展物业服务质量评估等活动。二是强化合同约束。建设单位、业主大会应当采用招投标方式选聘物业服务企业,并签订物业服务合同。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务,收取服务费用。三是对物业服务企业规定了十项禁止行为,提升服务质量。四是规范物业服务费缴纳。业主、物业使用人应当自觉接受物业服务企业的管理,根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费,不得以物业空置、存在开发建设遗留问题或者放弃共有权利等为由拒绝交纳。五是规范新老物业企业交接。物业服务合同解除或者物业服务合同到期物业服务企业不被重新续聘的,应当自物业服务合同解除或者终止之日起十日内与业主委员会、新的物业服务企业办理资料交接。原物业服务企业拒不退出或者拒不移交资料的,由街道办事处、乡(镇)人民政府召开物业管理联席会议协调解决。

    (七)关于物业管理职责分工。

    针对当前物业服务企业资质取消后如何监管的问题,规定由物业主管部门建立物业服务企业诚信档案,实行信用惩戒,并加强物业服务企业行业协会自律管理。为了保障物业管理的规范、有序进行,征求意见稿具体界定了市、县(市、区)物业主管部门及相关部门的职责。确定了街道办事处、乡(镇)人民政府的职责。对建立物业管理联席会议制度、物业纠纷人民调解制度、投诉举报程序作出明确规定。注重物业管理体制改革创新,由单一部门管理向部门联动、基层政府统筹协调管理进行转变。

    (八)关于设置的法律责任。 

    建设单位拖延或者向街道办事处、乡(镇)人民政府提供业主入住资料的,未按规定配置物业服务用房的,未按规定进行物业查验或者在物业查验中弄虚作假的;由县级人民政府物业主管部门给予行政处罚。物业服务企业发生本条例规定的禁止行为的,由县级人民政府物业主管部门给予行政处罚。专业经营单位违反本条例规定拒不承担新建小区专业经营设施设备设计、建设、维修、管理责任的,违反本条例规定拒不签订产权移交协议的,由县级人民政府物业主管部门给予行政处罚,业主委员会违反本条例规定发生禁止行为的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期改正;逾期不改正的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令业主大会重新选举业主委员会。征求意见稿规定的法律责任,符合《中华人民共和国行政处罚法》的规定。

         

     


    滨州市城市管理行政执法局

    关于对《滨州市物业管理条例》(征求意见稿)的意见建议

     

    市法制办:

    我局收到《滨州市物业管理条例》(征求意见稿)后,立即结合自身职能,认真对照研究,现将意见建议汇报如下:

    一、意见

    因我局不具备对物业管理区域内的违法违章建设、乱设摊点、乱贴乱画、破坏环境卫生、损坏绿地等行为的管理职能,建议将《滨州市物业管理条例》第七章监督管理中第七十条第(五)款删除。

    二、建议

    建议在《滨州市物业管理条例》“第五章  物业的使用与维护 第五十八条 物业管理区域内禁止下列行为:”中添加以下两款:

    (一)在禁止燃放的时间或区域燃放烟花爆竹的;

    (二)在已竣工交付使用的住宅楼进行室内装修活动,未在规定作业时间或未采取其他有效措施,以减轻、避免对周围居民造成环境噪声污染的;

    滨州市公安局对《滨州市物业管理条例》

    (征求意见稿)的修改建议

     

    市政府法制办:

    收到《滨州市物业管理条例》(征求意见稿)后,市公安局高度重视,迅速组织人员进行学习研究,现提出如下修改建议供参考采纳:

    一、关于保安人员的条款

    (一)第七十条的修改部分。第七十条(市、区)物业管理有关部门应当依法履行职责,密切配合。第二项“公安机关负责对物业服务企业和秩序维护人员的安全防范工作进行指导、监督;……”中 “秩序维护员”不是一个专业术语,应与国务院《物业管理条例》第四十七条第二款“物业服务企业雇请保安人员的……”的“保安人员”称谓一致。建议修改为“公安机关负责对物业服务企业和保安人员的安全防范工作进行指导、监督;……”。同时增加物业服务企业按照《保安服务条例》要求招录管理保安人员的内容。

    (二)第五十三条修改部分。为加强对保安人员管理,建议第五十三条“物业服务企业不得有下列行为:……”增加一项:“招用不符合条件保安人员的”。

    二、与《滨州市文明行为促进条例》衔接的条款

    (一)第五十八条修改部分。为与《文明促进条例》相对应,建议第五十八条物业管理区域内禁止下列行为:“第十一项违规饲养烈性犬、家禽家畜;”修改为“违规养犬、遛犬,饲养家禽家畜”同时增加“违规燃放烟花爆竹”一项。

    (二)第七十七条修改部分。建议完善对物业不履行职责,不制止不举报行为的处罚。第七十七条“物业服务企业违反本条例第五十三条之规定的,由县级人民政府物业主管部门责令限期改正,并处五千元以上二万元以下的罚款。”修改为“物业服务企业违反本条例第五十三条之规定,或对违反五十八条规定的行为不履行劝阻、制止、报告义务的,由县级以上人民政府物业主管部门责令限期改正,并处五千元以上二万元以下的罚款。”

    三、公安职责部分

    因机构改革,对公安机关负责的消防部门职能,建议由消防职能归属部门承担。

    四、其他部分

    (一)为避免业主与物业服务企业产生矛盾纠纷,建议增加空置房屋物业费交纳比例的指导性意见。

    (二)第八章 法律责任部分中“……由县级人民政府物业主管部门……”的表述,为增加严谨性,建议修改为“……由县级以上人民政府物业主管部门……”。

    (三)建议《滨州市物业管理条例》内容与上位法重复的部分,不能减少表述内容。

    (四)为增强对物业服务企业的监督管理,促进物业服务企业提高服务水平,建议增加物业服务企业被行政处罚、被业主委员会解聘等负面信息的公示制度。

    (五)建议《滨州市物业管理条例》内容更加完备,包含社会关注热点。上位法有规定的装修、停车、公示制度等热点内容应继续完善,方便群众的理解和执行。

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    1、《滨州市物业管理条例》的第二章,第十四条和第十五条是针对商住小区可行,但针对老旧破产单位小区和单位管理小区的,在成立业主委员会时,应该由对应单位牵头,破产单位的小区应由上级主管部门牵头,办事处做业务指导,配合单位共同来完成业主委员会的成立。

    在成立业主委员会过程中产生的费用应当由上级部门统筹或由小区隶属单位统筹来解决。

    2、第十七条,业主投票权的计算只保留(一)按照业主户数计算的,一户计算为一票;建设单位未售出的专有部分,计算为一票;就好。第二项计量方法不可行。

    3、第24条,成立业主委员会的审批权是否在办事处。

    4、一个小区是否成立业主委员会,应当按照小区广大业主的意愿来成立,在符合成立业主委员会条件情况下,由小区业主向办事处提出申请,方可按照程序成立业主委员会;如果小区业主没有提出申请,不建议小区必须成立业主委员会。

    5、成立业主委员会的后期管理问题,特别是老旧小区业委会经费问题、成员工资等待遇问题。 

    1.建议建立目录

    2.第十条建议修改为房屋所有权人为业主

    3.建议按照建立顺序书写条例

     一、对第2页,第六条:将“社区居民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。”修改为:“社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作”,主要依据为:《关于加强和改进城市社区居民委员会工作的意见》(鲁办发〔2012〕22号)、《山东省物业管理条例》、《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔2017〕13号)、《中共山东省委 山东省人民政府关于加强和完善城乡社区治理的意见》(鲁发〔2018〕30号)。

        二、对第5页,第十五条:“筹备组由七人以上单数组成,由业主、街道办事处、乡(镇)人民政府和建设单位等派员组成”修改为:“筹备组由七人以上单数组成,由业主、街道办事处、乡(镇)人民政府和建设单位、社区居民委员会等派员组成”,主要依据:《山东省物业管理条例》。

        三、对第13页,第三十四条:“物业管理区域内三分之二以上的业主为村(居)委会的村(居)民的,经三分之二以上业主同意,可以由村(居)民会议行使业主大会职责,村(居)民委员会行使业主委员会职责”,表达有逻辑问题,建议不要写入条例或再修改完善。

        四、第三章,新建物业与前期物业管理中建议增加:“按照每百户居民不低于30平方米的标准配套建设社区综合服务设施”,主要依据:《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔2017〕13号)、《中共山东省委 山东省人民政府关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》(鲁发〔2018〕30号)、《山东省物业管理条例》等。

    五、对第26页,(二)将“民政部门负责对社区居民委员会指导、监督业主大会、业主委员会,开展自治管理活动的监督”修改为:“民政部门负责对社区居民委员会指导监督业主大会、业主委员会等自治管理活动的指导。”

        六、建议将文中涉及的“社区居民委员会”、“社区居委会”统一为“社区居民委员会”,将第三十一条,第一款中“社区居民委会”修改为“社区居民委员会”。

     


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